Impuestos en EE. UU. para dueños que viven en México.

• Cada año: el predial local y el impuesto federal de EE. UU. sobre sus rentas.
• Si le compra a un vendedor extranjero: usted por lo general es el agente de retención FIRPTA, y la compañía de título normalmente se encarga al cierre.
• Al vender: la retención FIRPTA y después su declaración en EE. UU. para ajustar el impuesto real.
• Nunca en Texas: un impuesto estatal sobre la renta. La Constitución de Texas lo prohíbe.
• En México: si es residente fiscal en México, sus ingresos de EE. UU. también podrían declararse allá.

Texas no tiene predial estatal. Cada entidad local que abarca la propiedad (el condado, la ciudad, el distrito escolar y otras, como un colegio comunitario o un distrito de drenaje) fija su propia tasa, y la boleta las suma.

• El Distrito de Avalúos de Cameron valúa la propiedad al 1 de enero de cada año.
• Si no está de acuerdo con el valor, puede protestarlo ante el consejo de revisión de avalúos. El plazo por lo general es el 15 de mayo o 30 días después de que el distrito de avalúos le entregue el aviso de valor, lo que ocurra después. El Distrito de Avalúos de Cameron acepta protestas por escrito por correo postal, en persona, por fax o por correo electrónico.
• El pago por lo general vence el 31 de enero del año siguiente; los recargos e intereses empiezan el 1 de febrero.
• Las exenciones de homestead solo aplican a la residencia principal del dueño. Una propiedad de inversión normalmente paga la tasa completa.

Antes de ofertar, consulte el valor actual y las entidades de la propiedad en el sitio del Distrito de Avalúos de Cameron. La calculadora usa el impuesto real del listado cuando el MLS lo proporciona.

Como no residente, usted elige entre dos formas de tributar por las rentas en EE. UU.:

La elección abarca todos sus ingresos por inmuebles en EE. UU. y sigue vigente los años siguientes hasta que se revoque. Para conservar las deducciones, la declaración debe presentarse a tiempo: el IRS no las permite si se presenta más de 16 meses después de su fecha límite.

El ITIN es un número de 9 dígitos del IRS para quien necesita un número de contribuyente en EE. UU. pero no puede obtener número de Seguro Social. No lo necesita para comprar, pero sí para presentar la forma 1040-NR por sus rentas o después de una venta.

• Se solicita con la forma W-7, que normalmente se envía junto con la declaración.
• El IRS indica que el trámite toma 7 semanas, o de 9 a 11 semanas en temporada de impuestos (15 de enero al 30 de abril) o si se solicita desde el extranjero.

Cuando un extranjero vende un inmueble en EE. UU., el comprador por lo general debe retener parte del precio y enviarlo al IRS. Esa regla puede alcanzarlo a usted de cualquiera de los dos lados.

Si le compra a un vendedor extranjero

En la mayoría de los casos usted, el comprador, es el agente de retención. Al cierre, el vendedor normalmente entrega una certificación de que no es extranjero; si el vendedor es extranjero, o no la entrega, el impuesto se retiene del producto de la venta, casi siempre a través de la compañía de título. Si el vendedor es extranjero y nadie retiene, el IRS puede hacer responsable al comprador del impuesto. Si el vendedor puede ser extranjero, pregunte desde el inicio a la compañía de título cómo manejará FIRPTA.

Cuando usted vende

Como vendedor extranjero, su comprador hace la retención. La tasa depende del precio y de si el comprador vivirá en la casa:

• El comprador es responsable de la retención y por lo general presenta las formas 8288 y 8288-A dentro de 20 días de la venta; la compañía de título lo coordina en el cierre.
• La retención es un pago anticipado, no el impuesto final. Usted presenta la forma 1040-NR para reportar la ganancia real y recuperar el excedente.
• Antes de la venta puede pedir al IRS un certificado de retención (forma 8288-B) para reducir o eliminar la retención cuando el impuesto esperado es menor.

Una LLC puede ayudar con la responsabilidad y la planeación patrimonial, pero agrega obligaciones de ambos lados de la frontera. Planéela con un contador y un abogado antes de firmar el contrato.

• Federal: una LLC de EE. UU. con un solo dueño extranjero debe presentar cada año la forma 5472 con una forma 1120 pro forma. La multa del IRS por no hacerlo es de US$25,000.
• Texas: una LLC está sujeta al impuesto estatal de franquicia. En los años de reporte 2026 y 2027, las entidades con ingresos de hasta US$2,650,000 no pagan impuesto, pero deben presentar un reporte de información pública o de propietarios.
• Financiamiento: pregunte al prestamista si presta a una LLC antes de elegir la estructura.
• México: una LLC de EE. UU. puede recibir un tratamiento distinto en la ley fiscal mexicana que en la estadounidense. Consulte a su contador en México antes de constituirla.

Es el impuesto que más pasan por alto los dueños extranjeros. Un inmueble en EE. UU. es un activo ubicado en EE. UU., y el albacea de un no residente que no es ciudadano de EE. UU. debe presentar una declaración del impuesto sucesorio (forma 706-NA) cuando el valor de esos activos al fallecer supera US$60,000.

EE. UU. no tiene tratado sobre herencias con México, y el tratado fiscal entre ambos países cubre el impuesto sobre la renta, no el sucesorio. Por eso, cuando un inmueble está a nombre de alguien que vive en México y no es ciudadano de EE. UU., la sucesión recibe un crédito de solo US$13,000, que cubre el impuesto de aproximadamente los primeros US$60,000; el valor que pase de ahí paga tasas progresivas que llegan al 40%. Conviene planear la estructura, el testamento y los seguros con un abogado desde el inicio.

La Ley del ISR grava a los residentes en México por sus ingresos de cualquier país. Si usted es residente fiscal en México, sus rentas y ganancias en EE. UU. también podrían declararse en México. EE. UU. y México tienen un tratado para evitar la doble tributación, así que un contador que trabaje en ambos países puede coordinar las dos declaraciones y los impuestos ya pagados.

No es un impuesto, sino un aviso federal. Un extranjero que adquiere o transfiere un interés en terreno agrícola de EE. UU. debe reportarlo al USDA dentro de 90 días, con la forma FSA-153 o en el portal en línea del USDA. Cuenta el terreno de cultivo, ganadería o madera, salvo predios de 10 acres (unas 4 ha) o menos en total que vendan como máximo US$1,000 al año. La multa por no reportar puede llegar al 25% del valor de mercado del terreno.