Venda o rente su propiedad en Brownsville desde México.

Propietarios que viven en México y tienen una casa, un condominio, un terreno o un local comercial en Brownsville, South Padre Island u otra parte del Condado de Cameron. Por ejemplo:

• Compró una casa o un lote hace años y ahora quiere venderlo.
• Tiene una casa que ya no usa y quiere que le genere renta.
• Heredó una propiedad en Texas y quiere conocer sus opciones.
• Simplemente quiere saber cuánto vale antes de decidir.

Vender desde el extranjero agrega tres temas que un vendedor local no enfrenta: la retención FIRPTA, firmar desde otro país y, si renta, el impuesto de EE. UU. sobre la renta. Cada uno se explica abajo.

FIRPTA es la ley federal que asegura que un vendedor extranjero pague el impuesto de EE. UU. por la venta de un inmueble en EE. UU. Funciona con una retención: el comprador separa parte del precio en el cierre y la envía al IRS. Normalmente la compañía de título lo coordina. La tasa depende del precio y de si el comprador vivirá en la casa:

El porcentaje se aplica al monto obtenido, normalmente el precio de venta, no a su ganancia. “Vivir en la casa” significa que el comprador o un familiar planea vivir ahí al menos la mitad de los días que se use en cada uno de los dos primeros años.

• Es un pago anticipado, no el impuesto final. El comprador presenta las formas 8288 y 8288-A y paga la retención a más tardar el día 20 después de la venta. El IRS sella una copia de la forma 8288-A para usted; usted la anexa a una declaración en EE. UU. (forma 1040-NR) que reporta su ganancia real, y el excedente se le devuelve.
• Necesita un ITIN. El IRS envía la copia sellada solo cuando tiene su número de contribuyente. Se solicita con la forma W-7, normalmente junto con la declaración; el IRS indica de 9 a 11 semanas si lo solicita desde el extranjero. Más sobre el ITIN.
• Un certificado de retención puede reducirla. Antes del cierre, usted o el comprador pueden pedir al IRS un certificado de retención (forma 8288-B) para reducirla o eliminarla cuando su impuesto real será menor, por ejemplo si la ganancia es pequeña. El IRS por lo general responde dentro de 90 días de recibir la solicitud completa, así que conviene empezar con tiempo.
• Texas no cobra impuesto estatal sobre la renta. La Constitución de Texas prohíbe gravar el ingreso neto de las personas, así que en EE. UU. solo aplica el impuesto federal a su ganancia. Si usted es residente fiscal en México, la venta también podría declararse en México.

La ley de Texas le permite firmar la escritura y los demás documentos del cierre fuera de Estados Unidos. La compañía de título decide cuáles de estas opciones acepta en su venta, así que pregúntele antes de firmar cualquier cosa.

Si conserva la propiedad y la renta, EE. UU. grava la renta de un no residente de una de dos formas. Usted elige:

Quién se encarga de la propiedad

En Texas, quien renta o administra su propiedad a cambio de un pago por lo general necesita licencia de TREC. Pida el número de licencia, verifíquelo en el sitio de TREC y firme un contrato de administración por escrito que cubra comisiones, reparaciones, depósitos de renta y reportes.

Reglas de Texas para arrendadores

• El depósito en garantía debe devolverse dentro de los 30 días siguientes a que el inquilino entregue la propiedad (los descuentos deben detallarse).
• Cuando el inquilino lo reporta, el arrendador debe hacer un esfuerzo diligente para reparar una condición que afecte de forma importante la salud o la seguridad de un inquilino común.
• Asegúrela como propiedad en renta. El Condado de Cameron está en la zona de cobertura de la Asociación de Seguros contra Vendavales de Texas (TWIA), que cubre solo viento y granizo, por lo general cuando una aseguradora privada no le ofreció cobertura; el seguro contra inundación es una póliza aparte. Las rentas por noche en South Padre Island tienen sus propias reglas: vea la guía de rentas vacacionales.

Un intercambio 1031 le permite diferir el impuesto sobre la ganancia cuando vende un inmueble de inversión o de uso en un negocio y compra otro con el mismo uso. La casa donde usted vive no califica. Para un dueño que vive en México, estos son los puntos que importan:

• EE. UU. por EE. UU., nada más. Según la sección 1031(h), un inmueble en Estados Unidos y uno fuera de ese país no son de la misma clase: no puede intercambiar su propiedad en Texas por una en México.
• Plazos estrictos. 45 días después de la venta para identificar por escrito la propiedad de reemplazo, y 180 días para recibirla (o la fecha límite de su declaración, si es antes). Si usted toma control del dinero de la venta antes de completar el intercambio, este puede quedar descalificado; por eso los intercambios suelen hacerse a través de un intermediario calificado.
• FIRPTA sigue aplicando. El comprador de su propiedad retiene salvo que el IRS emita un certificado de retención, o que usted le entregue un aviso válido por escrito de que la operación califica para no reconocer la ganancia, que el comprador presenta al IRS dentro de 20 días.

Planee el intercambio con un contador antes de poner la propiedad en venta, no cuando ya tenga una oferta.