Calculadora de inversión
Haga los números antes de comprar.
Flujo de caja mensual, tasa de capitalización, rendimiento sobre efectivo y el efectivo para cerrar de una propiedad en renta en Brownsville o en la Isla, con supuestos de financiamiento para extranjeros que usted puede cambiar.
Calculadora de inversión · Estimaciones
Calcule sus números.
Cómo calculamos el cap rate y qué tan exacto es
Cap rate = NOI ÷ precio. El NOI es la renta que cobraría en un año, después de la vacancia, menos los gastos de operar la propiedad. El crédito no entra, así que el cap rate mide la propiedad como si la comprara de contado.
- Renta bruta, 12 meses Sin dato
- —
- Rendimiento bruto: renta ÷ precio, antes de gastos
- —
- menos Vacancia (8% de la renta bruta) Supuesto
- —
- igual a Renta cobrada
- —
- menos Impuesto predial Sin dato
- —
- menos Seguro Sin dato
- —
- menos Cuotas de HOA, 12 meses Sin dato
- —
- menos Mantenimiento (5% de la renta cobrada) Supuesto
- —
- menos Administración (8% de la renta cobrada) Supuesto
- —
- igual a Ingreso operativo neto (NOI)
- —
- entre Precio Sin dato
- —
- igual a Cap rate
- —
Montos redondeados al dólar; el cap rate usa las cifras exactas.
¿Qué tan exacto es?
Es una estimación, no una cotización ni un rendimiento garantizado. Depende de la calidad de los datos que usa:
- Del listado del MLS:
- De un comparable de renta:
- Sus datos:
- Nuestras estimaciones y supuestos:
- Sin dato, contado como US$0:
- Falta: el precio y la renta mensual. Ingréselos para obtener el cap rate.
- Las cifras del MLS son las que reporta el listado. No las hemos verificado.
- El impuesto de un listado es el último recibo del vendedor y puede ser menor de lo que usted pagará: la exención de vivienda (homestead), el tope de 10% al avalúo de la vivienda y el límite de impuesto para mayores de 65 años o personas con discapacidad no pasan a un inversionista.
- Los listados de este MLS no incluyen el impuesto predial; si usted no ingresa su propia cifra, usamos 2.2% del precio al año. Consulte el valor y las entidades fiscales de la propiedad en el Distrito de Avalúos de Cameron (se abre en otra pestaña); una propiedad en renta no recibe la exención de vivienda (homestead).
- Si un listado anuncia su propio cap rate, puede omitir la vacancia, la administración u otros gastos, y por eso se ve más alto.
- Para confirmarlo, pida el contrato de arrendamiento o el rent roll, el recibo de predial del año pasado (Oficina de Impuestos del Condado de Cameron) y su propia cotización de seguro con un agente con licencia en Texas; en la costa, la cobertura de viento e inundación puede costar mucho más. Para una propiedad en particular, Ricardo puede pedirle al agente del listado el contrato, el recibo de predial y lo que el vendedor paga de seguro.
Lo que no incluye
- La hipoteca. Su crédito se refleja en el flujo de caja y en el cash-on-cash, no en el cap rate.
- Reparaciones y reemplazos mayores (techo, aire acondicionado, electrodomésticos) y la reserva para ellos.
- Servicios, jardinería o control de plagas, si los paga el dueño.
- Gastos de cierre, comisiones de arrendamiento, impuestos sobre la renta en EE. UU. o México y la depreciación.
Estimaciones ilustrativas; no son asesoría financiera ni garantizan resultados. Los supuestos son editables; impuestos, seguro, renta y tasas varían. Verifique con un prestamista, aseguradora y contador.
Definiciones
Qué significa cada número.
La calculadora parte de estos supuestos. Son valores de planeación, no datos de mercado ni una cotización de crédito; puede cambiar cualquiera.
- Enganche
- 25% · comprador extranjero 30% Estimado
- Tasa de interés
- 7% + 1 pt para extranjeros Estimado
- Plazo
- 30 años Estimado
- Vacancia
- 8% de la renta bruta Estimado
- Mantenimiento
- 5% de la renta cobrada Estimado
- Administración
- 8% de la renta cobrada Estimado
- Gastos de cierre
- 3% del precio Estimado
- Predial, si el listado no lo indica
- 2.2% del precio al año Estimado
- Seguro
- 1% del precio al año Estimado
Cuando un listado incluye su impuesto anual y su cuota de HOA, la calculadora usa esos valores. Guía de financiamiento
¿Qué es el NOI (ingreso operativo neto)?
La renta que realmente cobra en un año, después de la vacancia, menos los gastos de operación: predial, seguro, cuotas de HOA, mantenimiento y administración. No incluye el pago del crédito.
¿Qué es la tasa de capitalización (cap rate)?
El NOI dividido entre el precio de compra. Compara propiedades como si se compraran de contado, así que el financiamiento no lo cambia. Una tasa más alta significa más ingreso por cada dólar invertido, con frecuencia con más riesgo o trabajo.
¿Qué es el flujo de caja mensual?
Lo que queda cada mes después de los gastos de operación y del pago del crédito (capital e intereses). Un número negativo significa que, con esos supuestos, tendría que poner dinero cada mes.
¿Qué es el rendimiento sobre efectivo (cash-on-cash)?
El flujo de caja anual dividido entre el efectivo que usted aporta: enganche más gastos de cierre. Muestra cuánto rinde su propio dinero una vez incluido el crédito.
¿Por qué la calculadora resta vacancia?
Porque ninguna propiedad está rentada el 100% del tiempo: hay semanas entre inquilinos y meses sin renta. La calculadora parte de 8% de la renta bruta como supuesto editable; use más para rentas vacacionales.
¿Qué cambia el interruptor de comprador extranjero?
Fija el enganche en 30% y suma 1 punto a la tasa, un supuesto de planeación para créditos a compradores sin historial en EE. UU. Las guías publicadas por prestamistas hablan de aproximadamente 25% a 50% de enganche; lo que cuenta es la oferta de su prestamista.
Información general; no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Ricardo Salazar es agente inmobiliario con licencia, no abogado, contador ni prestamista. Consulte a profesionales calificados en EE. UU. y México.
Segunda opinión
¿Revisamos sus números?
Envíe su escenario y Ricardo lo contrastará con propiedades comparables y con los impuestos reales de las propiedades que le interesan.
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Ricardo recibió su mensaje y le responderá por el medio que usted eligió.
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